Eine Wohnung in Bolivien mieten, von der Anzeige bis zum Schlüssel

Eine Wohnung finden: WhatsApp, Viertel und Anzeigen

Mieten beginnt oft auf WhatsApp: Die Anzeige nennt ein Viertel, die genaue Adresse kommt als Standort, wenn du fragst (pasar la ubicación). In Santa Cruz ordnet man eine Wohnung nach den anillos ein, den Ringstraßen, und laut El Deber konzentriert sich der Mietmarkt auf Equipetrol und die Zona Norte.

„Bs 2.800“ heißt 2.800 Bolivianos: Der Punkt trennt die Tausender. Expensas, die Gemeinschaftskosten des Gebäudes, sind nicht die servicios (Strom, Wasser, Internet), die der Mieter meist extra zahlt: „luz y agua aparte“. Prüf, ob die Wohnung amoblado ist und ob du mit dem dueño directo zu tun hast oder mit einer inmobiliaria, einer Agentur, die eine Provision verlangen kann. Kapitel 1, kostenlos ohne Konto, liest eine Anzeige Zeile für Zeile.

Was du beim Einzug zahlst

Beim Einzug zahlst du meist die garantía, die Kaution, plus die erste Miete im Voraus. Laut der Cámara Inmobiliaria de Santa Cruz, zitiert von El Deber 2022, beträgt die garantía meist eine Monatsmiete, höchstens drei. Anzeigen aus Santa Cruz im Oktober 2026 lauten meist „1 mes adelantado, 1 mes de garantía, 1 mes de comisión“: Eine Agentur nimmt üblicherweise eine Monatsmiete, bei einem anticrético 2 bis 4 % der Summe. Rechne also mit etwa zwei Mieten am Anfang direkt beim Eigentümer, mit etwa drei über eine Agentur, und prüf es vor dem Unterschreiben.

Expensas sind je nach Gebäude und Anzeige verschieden: in Santa Cruz oft inklusive, in La Paz oft ein eigener Posten, also frag. Lass dir für jede Zahlung einen comprobante geben, einen Beleg, auch für die Kaution; das Bankkapitel zum Zahlen von Miete und Nebenkosten übt die Überweisung.

Quellen: El Deber, 2022, InfoCasas, Santa Cruz, InfoCasas, La Paz

Der Mietvertrag: was das Zivilgesetzbuch sagt

Nach dem Zivilgesetzbuch überlässt ein Mietvertrag, ein alquiler, eine Sache auf Zeit gegen Miete (Artikel 685). In der Praxis ist er ein privater Vertrag, oft mit reconocimiento de firmas: Die Unterschriften werden vor einem Notar anerkannt. Dieser Schritt gibt dem Vertrag ein Datum, das gegenüber Dritten gilt (1301); damit muss ein Käufer der Wohnung den Vertrag respektieren (711), und bei einer Wohnung beendet ein Eigentümerwechsel ihn nicht (714). Eingetragen wird ein Mietvertrag bei Derechos Reales nur, wenn er über drei Jahre läuft oder die Miete mehr als ein Jahr im Voraus gezahlt wird (1540).

Der Vermieter hält die Wohnung bewohnbar; der Mieter übernimmt kleine Instandhaltung und meldet nötige Reparaturen (690, 694). Untervermieten und Umbauten brauchen die Zustimmung des Vermieters (719, 706). Ohne Übergabeprotokoll gilt die Wohnung als in gutem Zustand übernommen (705): Mach bei der Übergabe ein unterschriebenes Inventar mit Fotos und häng es an den Vertrag. Versprechen bei der Besichtigung kommen ebenfalls schriftlich hinein: Kapitel 6 übt genau das.

Quellen: Código Civil (Lexivox), El Deber, 2022

Anticrético: eine Summe statt Miete

Der anticrético, in La Paz und Cochabamba sehr bekannt, ersetzt die Miete durch eine große Summe, oft in Dollar, die du am Ende zurückbekommst. Das Zivilgesetzbuch nennt das anticresis: Der Bewohner leiht eine Summe und nutzt die Sache, statt Zinsen zu bekommen (1429). Er braucht eine öffentliche Urkunde und wirkt gegenüber Dritten erst nach der Eintragung bei Derechos Reales (1430, 1538, 1540). Er dauert höchstens fünf Jahre, und der Bewohner behält die Wohnung bis zur Rückzahlung (1435). Wenn nichts anderes vereinbart ist, zahlt der Bewohner Steuern und jährliche Abgaben der Wohnung (1434): Schreib es in den Vertrag.

Die Eintragung braucht die öffentliche Urkunde, die Ausweise beider Seiten, das Formular RC-IVA 610 und etwa drei Werktage; trotzdem bieten manche Anzeigen offen einen anticrético „no registrable“ an. Eine früher eingetragene Hypothek geht vor (1393), also prüf, ob es einen gravamen gibt. Artikel 716 sagt, dass eine Wohnung nicht gleichzeitig vermietet und in anticresis gegeben werden kann, und doch bieten Anzeigen einen „mixto“ an, halb Summe, halb Miete: Frag einen Anwalt, bevor du so etwas unterschreibst. Die Versionen La Paz und Cochabamba von Kapitel 6 üben die Fragen.

Quellen: Derechos Reales, registration, Código Civil (Lexivox), InfoCasas listings

Dollar und Wechselkurs

Seit dem 29. Juni 2026 ist der Boliviano frei: Der erste freie Kurs lag bei 9,73 Bs pro Dollar, nach Jahren bei 6,96 Bs, und der Kurs wird täglich festgelegt. Anticréticos werden oft in Dollar angegeben ($us), und manche Anzeigen rechnen zu einem eigenen Kurs um („T/C 7“). Nach dem Zivilgesetzbuch (Artikel 404 bis 407) wird eine Schuld in Bolivianos zum Kurs des Zahlungstags beglichen, außer der Vertrag verlangt eine bestimmte Währung.

Im Mai 2026 hat laut Presse der Oberste Gerichtshof entschieden (Auto Supremo 0584/2026), dass ein in Dollar vereinbarter und in Dollar zurückzuzahlender anticrético in Dollar zurückgezahlt werden muss: Die Knappheit erlaubte keine Rückzahlung in Bolivianos zu 6,96. Ein von Red Uno befragter Anwalt rät, Währung und Kurs schriftlich festzulegen. Frag bei jeder Zahl, welche Währung gilt: Ein Kapitel übt das.

Quellen: Los Tiempos, Código Civil (Lexivox), Oxígeno, Red Uno, 2025, InfoCasas listings

Betrug und die Prüfungen, die dich schützen

Im Oktober 2025 gaben in Santa Cruz mindestens 15 Menschen an, mit anticréticos je 10.000 bis 20.000 Dollar verloren zu haben, obwohl ihre Papiere notariell beglaubigt und eingereicht waren; im November 2025 meldeten in La Paz mehr als 20 Geschädigte, dass dieselbe Wohnung mehreren Leuten versprochen worden war.

Bei Derechos Reales beantragt man eine „información rápida“ und ein certificado de gravámenes mit der Folio Real-Nummer der Wohnung, der matrícula, und deinem Ausweis; man bekommt sie sofort. Darin steht, wem die Wohnung gehört und was auf ihr eingetragen ist: Prüf, ob der Eigentümer die Person ist, mit der du verhandelst, und lass beides mit dem Vertrag von einem Anwalt lesen. Betrug zeigst du bei der FELCC an, der Polizeieinheit gegen Verbrechen, oder beim Ministerio Público.

Quellen: Derechos Reales, información rápida, Derechos Reales, gravámenes, Red Uno, Santa Cruz, Red Uno, La Paz

Nach dem Einzug: Adresse, Bank, Zahlungen

Ausländer melden einen Adresswechsel innerhalb von 48 Stunden bei Migración (DS 4574). Manche Ämter und Banken verlangen einen croquis, eine Handskizze bis zu deiner Tür, und ein Kapitel der Aufenthaltsakte übt, über dein domicilio zu sprechen. Um die Miete zu überweisen, brauchst du ein bolivianisches Konto, das Banken meist mit der Cédula für Ausländer eröffnen: Kapitel 1 der Bank-Situation fängt dort an.

Quellen: DS 4574 (Lexivox)